Dans un jugement rendu le 3 juillet 2020, la Cour supérieure du Québec a rejeté une action collective intentée par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) contre DuProprio, au nom des courtiers immobiliers du Québec[1].
Par son recours, l’APCIQ ne recherchait l’octroi d’aucun dommage au bénéfice des membres du groupe. L’action collective visait plutôt à enjoindre DuProprio, par voie de conclusions de nature injonctive permanente, de cesser d’utiliser une grande partie de son matériel publicitaire que l’APCIQ considérait être faux ou trompeur, ou encore dénigrant à l’égard des courtiers immobiliers.
L’APCIQ contestait notamment l’usage par DuProprio d’un taux moyen de commission de 5% pour illustrer l’économie réalisée par sa clientèle. L’APCIQ soutenait que la référence à ce taux moyen ne représentait pas correctement les taux de commission chargés par les courtiers sur le marché immobilier québécois. De surcroît, l’APCIQ reprochait à DuProprio de gonfler artificiellement les économies réalisées par ses clients, en omettant d’y inclure le coût de ses services. Enfin, l’APCIQ prétendait également que DuProprio dénigrait de façon diffamatoire les courtiers immobiliers dans plusieurs de ses publicités, portant ainsi ombrage à leur image.
La Cour a décidé en faveur de DuProprio, jugeant que sa publicité n’était ni fausse ni trompeuse. La Cour a d’ailleurs conclu que l’APCIQ ne s’est pas déchargée de son fardeau de preuve quant à l’existence d’une faute, d’un droit clair à l’injonction demandée ou même d’un préjudice sérieux ou irréparable.
Cette affaire est d’intérêt car, pour la première fois, la Cour supérieure a autorisé une action collective dont les conclusions étaient uniquement de nature injonctive. Les objectifs véritables du choix procédural demeurent toutefois questionnables dans la mesure où un recours individuel en injonction par un seul membre du groupe aurait pu atteindre le résultat recherché plus efficacement et à moindre coût. Il est vrai que l’autorisation d’une action collective à elle-seule est souvent accompagnée d’une couverture médiatique qui peut s’avérer utile à la partie demanderesse, surtout dans un dossier ayant comme toile de fond une vive concurrence commerciale, comme celle existant entre les courtiers immobiliers et DuProprio.
Quant au mérite des conclusions en diffamation, la juge de première instance a eu l’opportunité d’appliquer les principes issus de l’arrêt Bou Malhab de la Cour suprême dans son appréciation de la faute et du préjudice allégués par les membres du groupe. Au terme de son analyse, la juge a résumé comme suit son appréciation de la preuve :
[240] Le fait que les courtiers souhaitent maintenir leur réputation et une bonne perception de leur profession et de leurs services au sein de leur clientèle existante ou prospective et que la démarche publicitaire de DuProprio puisse, à cet égard, leur déplaire ou les préoccuper s’avère insuffisant pour justifier les injonctions recherchées par la présente action collective.
[1] Ce jugement est le second revers judiciaire de l’industrie du courtage contre DuProprio puisqu’en avril 2020, la Cour supérieure a donné raison à DuProprio contre l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) qui plaidait, par voie d’une demande pour jugement déclaratoire que DuProprio devait être assujettie à la Loi sur le courtage immobilier. La Cour a rejeté les prétentions de l’OACIQ en déclarant qu’en aucun temps DuProprio n’agit à titre d’intermédiaire lors des transactions immobilières de ses clients vendeurs.
